Depois de um ano em que tanto se discutiu a possibilidade da devolução em massa de áreas de escritórios de alto padrão devido ao “home office”, o segmento chega a 2021 com expectativa de retomada do ciclo de crescimento atrelada à vacina contra a covid-19. No mercado paulistano de grandes lajes corporativas – o maior do país -, o ano começa com incertezas: há previsão de oferta de novos imóveis e potenciais locadores ainda mostram-se cautelosos para fechamento de contratos. Antes da pandemia, esse segmento do mercado imobiliário vinha de vento em popa, ante a perspectiva de escassez de áreas de qualidade. Mas a mudança que afetou o mundo todo fez com que a taxa de vacância crescesse na capital paulista. Considerando-se as entregas que estavam previstas para o quarto trimestre, a Newmark Knight Frank projeta vacância de 21% a 22%, para o fim de 2020, acima dos 16% do fim do ano passado. Nos cálculos da Colliers International Brasil, no mesmo período foi de 13% para 19%.
As consultorias que acompanham o segmento mantêm a avaliação de que um modelo híbrido de trabalho será predominante a partir da vacinação. Os nove meses de 2020 com “home office” total, ou parcial, deixaram claro que os funcionários não precisam estar, fisicamente nas empresas para serem produtivos. Porém, constatou-se que a disseminação da cultura de cada uma e o desempenho de certas atividades se mostram mais eficiente com convivência física e maior intercâmbio de ideias. No segundo semestre, houve empresas que iniciaram o rodízio para o retorno de funcionários aos escritórios, mas a retomada efetiva da ocupação ainda depende da vacinação. “Todo mundo está ansioso para voltar aos escritórios. O modelo híbrido de trabalho vai acontecer, mas, sem vacina, tudo fica como está”, afirma a presidente da Cushman & Wakefield, Celina Antunes.
Para o sócio-diretor da consultoria Binswanger Brasil, Nilton Molina Neto, o momento é de os inquilinos esperarem o que vai ocorrer. “Se eu fosse líder de um grupo empresarial, não tomaria, agora, a decisão de entregar áreas”, diz. Marcio Kawashima, também sócio-diretor da Binswanger, afirma que é preciso ter “cautela e paciência”, considerando que a taxa de vacância das regiões consolidadas – Faria Lima, Juscelino Kubitschek e Vila Olímpia (Zona Sul de São Paulo) – “está muito baixa”. “Em 2022, as empresas terão de alugar mais espaços para atrair talentos”, afirma a presidente da Cushman. No modelo híbrido esperado para o mercado de escritórios de alto padrão, haverá flexibilidade para que os funcionários cumpram parte da jornada de trabalho nas empresas e, outra parcela, em casa, por exemplo. Há tendência também de redução da densidade média de ocupação, que era de uma pessoa por sete m2 antes da pandemia. “As pessoas trabalhavam em latas de sardinha. Agora, o espaço será ampliado”, diz Celina.
O ritmo de locação das novas áreas será influenciado também pelo nível de emprego – em novembro, o número de desempregados no país era de 14 milhões. “Aumentos na taxa de desemprego vão interferir na decisão de contratação de escritórios”, afirma o presidente da consultoria SiiLA , Giancarlo Nicastro. No entendimento do presidente da Colliers, Ricardo Betancourt, o mercado paulistano de escritórios de alto padrão tende a ficar estável no primeiro semestre e apresentar melhora do desempenho, na segunda metade do ano, como consequência da vacinação. A Colliers estima que, em 2020, a absorção bruta de escritórios dos padrões A e A+ tenha ficado negativa, ou seja, com devoluções superando contratações em 50 mil m2 na cidade de São Paulo. Para 2021, a projeção da consultoria é de absorção bruta positiva de 50 mil m2. “As maiores movimentações de devolução de escritórios já ocorreram em 2020”, diz Betancourt.
Parte das devoluções se deveu ao teletrabalho, e outra parcela, às demissões ocorridas em função da crise econômica, segundo a presidente da consultoria Newmark, Marina Cury. A executiva cita que algumas reduções de áreas já faziam parte de “planejamento antigo” das empresas ocupantes, caso do Itaú Unibanco. Segundo a chefe de Pesquisa e Inteligência de Mercado da Newmark, Mariana Hanania, no quarto trimestre, empresas informaram que devolveriam 84 mil m2, ante a notificação de 105 mil m2 no terceiro trimestre. Não necessariamente as devoluções foram feitas no próprio trimestre. A presidente da Newmark ressalta que “grandes empresas amarraram-se em contratos nos últimos três anos”. Para rompêlos, ocupantes precisam pagar multas e, em alguns casos, restituir o “cash allowance” (subsídio de proprietários a novos inquilinos) recebido.
Por outro lado, a qualidade dos novos prédios que chegam ao mercado contribui para o puxar o preço pedido para cima. Exemplo disso é o B32, localizado na avenida Faria Lima e considerado o melhor prédio corporativo de São Paulo, que recebeu o “habite-se” em julho. Há expectativa de valor elevado também para o aluguel das três torres do condomínio Parque da Cidade, que estão para ser entregues. A Colliers projeta valor médio pedido por m2 de R$ 90, neste ano, ante R$ 87, em 2020, e R$ 82, em 2019, apesar de esperar que a vacância tenha nova alta, para 21%. Embora não tenha havido queda dos valores médios pedidos pelos proprietários de escritórios em São Paulo, as concessões aumentaram, como é praxe nos momentos em que a balança das negociações é mais favorável aos inquilinos. O prazo de carência para começar a pagar o aluguel cresceu, mas a prática de concessão de subsídios não foi retomada.
VALOR ECONÔMICO