Um projeto que busca alterar o reajuste de aluguéis no Brasil e evitar aumentos acima do poder de compra dos inquilinos está parado na Câmara dos Deputados. A proposta, apresentada pelo deputado Vinicius Carvalho (Republicanos-SP), fixa o índice oficial de inflação (IPCA) como teto para a correção, em substituição ao IGP-M, que acumula alta de 37% nos 12 meses até maio. A iniciativa esbarra no lobby de donos de shoppings e de instituições financeiras que administram fundos imobiliários. Segundo apurou o Estadão/Broadcast, o governo também é “absolutamente contra a medida”.
Na justificativa do projeto, Carvalho argumenta que os inquilinos “estão desesperados” com os índices de reajuste do aluguel. Embora a Lei do Inquilinato, de 1991, não defina qual índice deve ser a referência dos contratos, tradicionalmente é o usado o IGP-M, medido pela Fundação Getulio Vargas (FGV).
O problema é que o IGP-M disparou na esteira do dólar e do preço das commodities, que estão em alta no mercado internacional. Sua variação é 60% determinada pelos preços no atacado, isto é, pelo aumento de custos observado pelos produtores. Apenas 30% são influenciados pelo índice de preços ao consumidor, e os 10% restantes vêm do índice da construção civil.
Já a inflação oficial, que mede o impacto da variação de preços no bolso das famílias brasileiras, registra variação bem menor. O IPCA, medido pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), acumula alta de 8% em 12 meses até maio.
Com a disparada do IGP-M, alguns inquilinos têm conseguido negociar um reajuste mais modesto no aluguel, compatível com a renda. Mas nem todos os proprietários têm se mostrados sensíveis aos pedidos. Daí a tentativa de colocar na lei um teto para a correção do aluguel, vinculado à inflação oficial. Um reajuste maior dependeria da anuência expressa do inquilino.
Resistências
Segundo apurou a reportagem, a área econômica do governo é contra a medida porque entende que os aluguéis são firmados em contratos privados, em negociação que não deve sofrer intervenção estatal.
Segundo uma fonte do governo, a avaliação é que, com a aprovação de uma lei para fixar o IPCA como índice de correção do aluguel, haveria muita judicialização, grande parte dos contratos não seriam renovados, e o preço médio do aluguel em grandes cidades tenderia a subir. Além disso, segundo essa fonte, a imagem do Brasil seria prejudicada, especialmente frente a investidores estrangeiros que aplicam em fundos imobiliários (cujo rendimento pode ser atrelado a uma expectativa de reajustes nos valores de aluguéis).
Na avaliação da área econômica, seria uma “tragédia” mudar o reajuste do aluguel por lei. Hoje, segundo essa fonte, o proprietário só não aceitará renegociar caso acredite que conseguirá outro inquilino que arque com o valor reajustado, o que pode resultar em duas situações: outros fatores (como ganhos de renda) mostrarão que essa demanda existe, ou o proprietário pode “quebrar a cara” e ficar com o imóvel vazio.
A resistência do governo também fica evidente em manifestação da Advocacia-Geral da União (AGU) em uma ação no Supremo Tribunal Federal (STF) que, diante da disparada do IGP-M, questionou a aplicação do índice nos contratos de aluguel. Segundo a AGU, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já tem jurisprudência no sentido da validade do IGP-M e pediu a improcedência do pedido.
No Congresso, a urgência do projeto de lei chegou a ser aprovada pela Câmara, o que poderia levar a matéria a ser apreciada direto no plenário da Casa. Mesmo assim, o texto foi levado à Comissão de Constituição e Justiça (CCJ). No colegiado, a medida recebeu um parecer contrário ao mérito do deputado Eduardo Cury (PSDB-SP). No voto, Cury justifica que os efeitos sobre os contratos serão opostos aos objetivos pretendidos. O projeto acabou sendo retirado da pauta após a apresentação do parecer.
O autor do projeto, deputado Vinícius Carvalho (Republicanos-SP), ainda tem esperança de ver sua proposta aprovada, mas diz que há muita pressão contra a medida. “Embora legítimo, existe sim o movimento daqueles que são contrários ao projeto. Enquanto isso, há milhares de inquilinos residenciais e comerciais sendo prejudicados”, disse. Segundo ele, a pressão vem por parte de bancos, preocupados com fundos imobiliários, e também de donos de shoppings centers. “Eles alegam que já há acordos individuais sendo celebrados”, afirmou.
No fim de abril, 13 associações de lojistas menores divulgaram um manifesto conjunto pedindo a aprovação do projeto de Carvalho. “Aplicar o IGP-M, que atualmente está cinco veze superior à inflação, não retrata a reposição da moeda, e sim um aumento real do aluguel”, diz o manifesto.
A Associação Brasileira de Shopping Centers (Abrasce) defende “respeitar os contratos” e afirma que os shoppings suspenderam mais de R$ 6 bilhões em cobranças aos lojistas desde o início da pandemia. A entidade acrescenta que o IGP-M é um “índice legal” para reajustes, cuja composição é de “perfeita ciência” de lojistas e shoppings. “Renegociações devem ser feitas caso a caso, já que, durante a pandemia, alguns segmentos registraram crescimento de vendas e muitos seguiram com aberturas de lojas, reforçando o otimismo no mercado e a particularidade de cada ramo de atuação”, diz a nota.
O ESTADO DE S. PAULO