O avanço da vacinação contra a covid-19 e o crescimento do Produto Interno Bruto (PIB) acima do esperado fizeram com que o segmento de escritórios corporativos de alto padrão atingisse, no segundo trimestre, seu ponto de inflexão no mercado paulistano. Foi a primeira vez, desde o início da pandemia, em que a diferença entre o total de áreas contratadas e devolvidas – chamada de absorção líquida no jargão do setor – ficou positiva, nas principais regiões da cidade de São Paulo, conforme a consultoria SiiLA, chegando a 10.168 m2.
“Sempre achamos que a vacinação seria a chave da mudança, como vem ocorrendo no resto do mundo”, diz o presidente da SiiLA, Giancarlo Nicastro. Muitas inquilinas têm avaliado qual o melhor momento de retomar a ocupação dos escritórios. “A expectativa de haver vacinação já trouxe uma sensação positiva para as empresas. Com o processo ocorrendo, efetivamente, percebemos movimento ainda mais intenso”, diz a diretora de locação de escritórios da JLL, Yara Matsuyama.
Nos cálculos da Newmark, a absorção bruta – total de locações de escritórios – chegou a 70.833 m2, maior volume desde o quarto trimestre de 2019. Na prática, o patamar pré-pandemia foi retomado. “Houve recuperação nas novas locações. Existe um certo otimismo no mercado. Em 2020, a atividade locatícia não foi paralisada, mas ocorreu a passos lentos”, conta Mariana Hanania, diretora de Pesquisa e Inteligência de Mercado da Newmark no Brasil. No trimestre, as principais movimentações do mercado foram a ocupação de 9.900 m2, no WT Torre Nações Unidas, pela Dasa, rede de laboratórios de medicina. A Via (ex-Via Varejo) assinou contrato de 7 mil m2 no Eldorado Business Park. “A tendência é que as ocupações continuem ocorrendo, a não ser que haja algo fora do radar, como alguma variante que faça ser necessária a volta do ‘lockdown’”, afirma Nicastro.
Por outro lado, ressalta a executiva da Newmark, devoluções continuam e somaram 115 mil m2, no segundo trimestre, com o setor de serviços respondendo por 61% do total. “A remodelação dos escritórios continua acontecendo”, diz Mariana. Exemplo de redução de área foi a migração de empresas do conglomerado Novonor (ex-Odebrecht) do Pinheiros One para a torre Aroeira, no Parque da Cidade. Nas estimativas da Newmark, houve absorção líquida negativa de 46.034 m2, no mercado, no trimestre. “Esperamos que, em breve, a absorção líquida fique positiva. O segundo semestre será mais intenso em locações”, afirma a executiva da JLL. Conforme a consultoria, a diferença entre áreas contratadas e devolvidas ficou negativa em 41.888 m2. A tendência é que a volta da ocupação dos escritórios pelas inquilinas ocorra, majoritariamente, no formato híbrido, com maior ou menor frequência dos funcionários, conforme a necessidade de interação da função. “Ir para o escritório será para interagir com outras pessoas, não para se isolar”, diz a executiva da JLL.
Segundo o presidente da Sequoia Properties, Joaquim Rocha Azevedo, na média, os escritórios costumavam ter 70% da área direcionada para postos de trabalho individuais e 30% para espaços colaborativos. Daqui para frente, a proporção de áreas que possibilitem trocas tende a crescer. Apesar de a demanda estar crescendo, a taxa de vacância continua em alta devido ao expressivo volume de edifícios corporativos chegando ao mercado. A Newmark estima que o indicador tenha aumentado de 22,9% para 25,09%, incluindo também regiões não prioritárias, como Barra Funda e Alphaville. “Considerando-se o novo estoque previsto, haverá aumento de pelo menos dois pontos percentuais na vacância. A partir de 2022, o indicador começará a cair”, diz Mariana. O novo estoque entregue foi de 79.675 m2.
No fim de junho, a vacância era de 24,9%, conforme a JLL, que projeta 28% para o indicador no encerramento do ano. Para o aumento da vacância, também contribuirá “um pouco de devolução de áreas”, segundo Yara. A redução do número de funcionários por conta da crise, a busca de eficiência na ocupação de espaços e o “home office” são os principais motivos para empresas diminuírem os espaços locados. Como os prédios que estão chegando ao mercado têm qualidade superior à maior parte dos disponíveis, o preço médio pedido por m2 nas regiões premium ficou em R$ 115,84, acima dos R$ 109,33 do primeiro trimestre, de acordo com a Newmark. Incluindo todas as regiões, o levantamento da JLL indica aumento do valor pedido por m2 de R$ 85 para R$ 92,16. No trimestre, foram entregues o Faria Lima Plaza, com preço de R$ 170 por m2, e o River One, com valor pedido de R$ 130 por m2.
Embora considere que o segmento de escritórios esteja vivendo sua inflexão, a gerente da JLL pondera que ainda há mais cautela do que antes da pandemia na tomada de decisão de potenciais ocupantes quanto à contratação de novas áreas. Questionamentos e exigências burocráticas em relação aos contratos que costumavam ser feitos apenas por multinacionais, acrescenta Yara, passaram a ser preocupações comuns das empresas em geral. Na avaliação de Nicastro, a demanda por escritórios tem crescido porque potenciais ocupantes se deram conta de que este é o “melhor momento” para alugar imóveis, considerando-se que ainda há opções com preço de locação atrativos, nas regiões prioritárias, como a da Paulista.
Para o executivo da SiiLA, o ciclo de alta de preços tende a ocorrer depois que a vacância cair para o patamar de 15%, o que é esperado por ele para daqui a um ano. O foco dos proprietários de escritórios deve ser agora a “otimização da ocupação”, segundo Nicastro, e não o preço. “É melhor um imóvel locado com preço baixo do que um imóvel vazio”, diz. Contratos de no mínimo cinco anos passam por revisionais, a cada três anos, para se adequar aos valores de mercado. No ano passado, para manter inquilinos, a Sequoia Properties renegociou preços, prazos de carência e fez acordos para recebimentos posteriores de aluguel. A executiva da Newmark ressalta que, nos contratos vigentes, inquilinos têm buscado que o reajuste não seja feito pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), mas sim por média de indicadores. “Proprietários estão mais flexíveis em não praticar o IGP-M cheio”, diz Mariana.
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