E-commerce puxa investimentos em galpões

Desenvolvedoras de galpões de alto padrão estão ampliando os investimentos em novos projetos para atender à demanda, principalmente, por parte de empresas de comércio eletrônico. É esperada a entrada de 1,9 milhão de m2 de novos galpões no mercado brasileiro, neste ano, segundo a consultoria JLL, mas ainda assim, a taxa de vacância deve cair de 14,3% para 12,4%. Com os novos projetos, o estoque de galpões deve alcançar 22,9 milhões de m2. Após um ano sem aportes significativos, a Golgi Condomínios Logísticos prevê investir R$ 800 milhões. A Goodman Brazil Logistic Partnership (GBLP) estima desembolsos de R$ 540 milhões durante o ano, ou seja, 2,7 vezes o valor aportado em 2019. A Log Commercial Properties, que fez investimento de pouco menos de R$ 300 milhões, projeta alocar R$ 500 milhões no negócio.

Em uma estimativa conservadora, os investimentos em novos galpões tendem a superar R$ 2 bilhões, em 2021, considerando-se que somente as três empresas vão aportar a soma de R$ 1,85 bilhão. Outras desenvolvedoras de galpões também estão expandindo seus parques. A GLP – principal empresa do setor com atuação no Brasil -, por exemplo, tem obras em curso, mas não concedeu entrevista por estar em período de silêncio. Se a Construtora São José e a Fram Capital derem início, ainda neste ano, aos investimentos no terreno que pertenceu à Ford, em São Bernardo do Campo, o montante poderá ganhar mais peso. No ano passado, o total de contratações de aluguel de galpões – chamado de absorção bruta, no jargão do setor – somou 2,5 milhões de m2, informa a JLL. A absorção líquida – contratações menos devoluções de áreas – foi de 1,5 milhão de m2. “Os dois indicadores foram recordes. O movimento mais forte ocorreu nos terceiro e quarto trimestres”, diz o diretor de industrial e de logística da consultoria, Ricardo Hirata. Do 1,9 milhão de m2 de novo estoque previsto para 2020, 1,2 milhão de m2 se localiza no Estado de São Paulo, segundo a JLL. Quanto mais perto da capital paulista, mais elevada a média de preços de locação pedidos por m2. No quarto trimestre, o valor médio foi de R$ 21,68 no raio de até 35 quilômetros da cidade de São Paulo, R$ 18 até 70 quilômetros e R$ 15,94 até 120 quilômetros.

Segundo pesquisa da Cushman & Wakefield referente a janeiro, o preço pedido por m2 fechou em R$ 18,41, com leve alta de 0,2% ante dezembro no Estado de São Paulo. Os maiores valores foram registrados na capital, em Cajamar e Barueri. A absorção líquida do Estado de São Paulo ficou em 21,5 mil m2, com 60% do total concentrado na região de Jundiaí. A vacância total caiu 0,23 ponto percentual, para 11,39%, conforme a Cushman. Assim como a maioria das principais desenvolvedoras de galpões, a GLP e a GBLP têm concentrado suas apostas nas proximidades da capital paulista. A intenção é atender à demanda de empresas de “e-commerce”, de operadores logísticos e do varejo tradicional por galpões com fácil acesso ao principal centro consumidor do país. Em 2020, a GBLP comprou áreas em Cajamar e Guarulhos, além de um terreno entre Vinhedo e Itupeva. No total, há 360 mil m 2 em desenvolvimento. A empresa tem também um projeto de galpões no bairro paulistano de Itaquera, na frente do estádio de futebol conhecido como “Itaquerão”, do Corinthians. “Hoje, temos demanda para 100% do empreendimento, por parte de empresas de comércio eletrônico e ‘delivery’”, afirma o presidente, Cesar Nasser. O projeto será entregue no fim do ano. Além da compra de terrenos e da busca de licenças para os projetos, a GBLP concentrou seus esforços, em 2020, na venda de ativos maduros para fundos imobiliários (FII). Neste ano, os aportes vão se concentrar em obras e no pagamento de terrenos já comprados.

Segundo Nasser, a decisão da GBLP de concentrar investimentos nas proximidades de São Paulo se deve também a uma postura defensiva. Na avaliação do executivo, a tendência de parte do varejo tradicional migrar para o “ecommerce” é irreversível, mas a velocidade de locação de galpões do ano passado não tende a se repetir, considerando-se que o mercado não conta mais com o estímulo do auxílio-emergencial. A Log tem sentido forte demanda por galpões e já divulgou que estima ter recorde de locação no primeiro trimestre. Na contramão da maior parte das concorrentes, a empresa aposta na diversificação geográfica, como resposta à busca de clientes por áreas em outros mercados. A Log está acelerando suas obras e estima que a atividade construtiva chegará, em 2021, ao patamar recorde de 400 mil m2 de área bruta locável (ABL). Neste ano, a Golgi, que tem presença em São Paulo, no Rio de Janeiro, em Minas Gerais e no Distrito Federal, começa a atuar em Simões Filho (BA), marcando sua entrada no Nordeste. A empresa comprou um galpão que pertencia à Avon, com terreno que permite expansão do empreendimento. Golgi e Avon fecharam contrato no modelo de “sale and lease back”, no qual a ex-proprietária mantém suas operações no local e paga aluguel para a nova dona.

Considerando-se os prazos necessários para obter licenças, a Golgi estima dar início às obras do complexo logístico e industrial até o começo de 2022, com entrega de nove a 12 meses a partir daí. Segundo o presidente, Roberto Miranda de Lima, os recursos para os investimentos previstos estão disponíveis. Atualmente, a Golgi tem 700 mil m2 de galpões locados. Há 750 mil m2 potenciais a serem desenvolvidos, incluindo os 130 mil m2 do projeto da Bahia. “Pretendemos expandir nossos investimentos nos próximos anos. As empresas estão buscando galpões com mais eficiência operacional”, afirma Lima. A Golgi tem avaliado terrenos nas proximidades da capital paulista e em alguns mercados das regiões Sul, CentroOeste e Nordeste. O presidente da GBLP, por sua vez, considera que, depois de forte alta dos preços de terrenos em 2020, a aquisição está “fora do razoável” neste ano. “Há uma quase euforia com o segmento de galpões”, afirma Nasser, acrescentando que está “cauteloso” no momento.

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