Demanda por galpões estimula investimentos

A demanda por áreas para locação em galpões segue a todo vapor, com a procura de inquilinos por imóveis para centros de distribuição construídos sob medida (“build to suit”), nas proximidades dos grandes centros. E também por unidades menores, principalmente na cidade de São Paulo, para a última etapa de armazenamento antes da entrega dos produtos aos clientes, chamada de “last mile”. Diante das contratações puxadas por empresas de comércio eletrônico e grandes varejistas, desenvolvedoras de galpões e investidores reforçam as apostas em expansão de portfólio. A taxa de vacância de empreendimentos das classes A+ e A fechou o primeiro trimestre em 12,71%, no Brasil, abaixo dos 14,21% do quarto trimestre e dos 18,59% de um ano antes, conforme levantamento da SiiLA. Pesquisa da JLL aponta queda da vacância, no país, de 14,54%, no fim de 2020, para 13,89%, em março. No Estado de São Paulo, principal mercado do país, a vacância foi reduzida de 14,2% para 13,67%, segundo a JLL. O novo estoque entregue somou 269,4 mil m2, no Brasil, dos quais 85,5 mil m2 estão em São Paulo.

Com atuação em todo o Brasil, a Log Commercial Properties obteve recordes de locação e pré-locação, no primeiro trimestre, conforme o presidente, Sergio Fischer. A companhia está revisando para cima sua estimativa de investir R$ 500 milhões no segmento, em 2021, ante valor inferior a R$ 300 milhões no ano passado. “Estamos revendo nosso plano de crescimento diante de novos negócios e da antecipação de projetos que teriam início em 2022”, afirma Fischer. A Golgi Condomínios Logísticos começou o ano com vacância de 3%, mas tem agora ocupada todas as áreas de galpões, além de pré-locações de parte do que está em obras. A empresa projeta aportes de R$ 800 milhões em 2021. A Golgi possui empreendimentos em São Paulo, no Rio de Janeiro, em Minas Gerais e no Distrito Federal. A Prologis Brazil Logistics Venture (PBLV) – joint venture entre a americana Prologis e a canadense Ivanhoe Cambridge – tem, em curso, investimentos de R$ 1,5 bilhão para construção e entrega de 12 galpões, nos próximos 16 meses, no entorno das cidades de São Paulo e do Rio de Janeiro. A Goodman Brazil Logistic Partnership (GBLP), com projetos nas proximidades da capital paulista e um desenvolvimento na cidade de São Paulo, estima desembolsos de R$ 540 milhões, neste ano, superando em 2,7 vezes os de 2020.

“Muitas empresas têm passado por reestruturação e redefinição de suas estratégias de distribuição. Estamos com uma demanda que nunca tivemos”, conta André Bernardes, sócio da BTS Properties. A empresa tem atuação principal no Sul de Minas Gerais e possui projetos em Belo Horizonte. “A região do Sul de Minas tem benefícios tributários e fica próxima ao mercado de São Paulo”, diz Bruno Lavall, também sócio da empresa. A BTS está em fase final de negociação para desenvolvimento de 300 mil m2 de centros de distribuição em Minas Gerais, Espírito Santo e São Paulo. A maioria dos projetos será construída sob medida. A Bresco teve em 2020 seu melhor ano e definiu investimentos de R$ 700 milhões a serem maturados nos próximos meses. Há expectativa que os aportes a serem orçados, em 2021, fiquem no mesmo patamar. Segundo o diretor financeiro, Rafael Fonseca, considerando que o crescimento de outros setores, além do e-commerce, seja retormado, os investimentos anuais poderão ser de R$ 1 bilhão a partir de 2022.

A Bresco tem seu portfólio em dois fundos imobiliários, um deles lastreado em galpões desenvolvidos pela empresa, com 75% no Estado de São Paulo. A maioria dos projetos nasce sem locação prévia, mas parte é convertida em “build to suit”, ao longo das obras. A empresa avalia a possibilidade de modificar para esse formato dois empreendimentos, em São Paulo. Um deles, no entroncamento das marginais dos rios Pinheiros e Tietê e da rodovia Castelo Branco, será entregue até o fim do ano. O outro fundo da Bresco possui como ativos galpões comprados com mais de 85% de ocupação. Do portfólio do fundo, 70% é composto por propriedades com perfil de “last mile”, metade delas na capital paulista. Nos últimos 12 meses, varejistas como Mercado Livre, Magazine Luiza e B2W passaram a procurar áreas para a última etapa antes da entrega dos produtos. As operações de compra e venda também têm crescido. Neste início de ano, o número de operações intermediadas pela Biswanger Brazil aumentou cinco vezes, segundo o sócio-diretor da consultoria, Nilton Molina Neto. A maior concentração está em ativos até 50 quilômetros da cidade de São Paulo, que serão destinados para a última milha de armazenagem. “Alguns investidores, inclusive internacionais, estão comprando galpões para retrofit, na cidade de São Paulo, para montar plataforma de ‘last mile’”, conta o gerente do segmento industrial e logístico da JLL, André Romano. Trata-se de imóveis que eram destinados a pequenas fábricas ou antigas transportadoras nos bairros paulistanos da Barra Funda, Campo Belo, Mooca e Vila Leopoldina.

Operações de “delivery” dos setores de alimentos, bebidas e farmacêutico têm funcionado em áreas de até 1.000 m2 da capital paulista. Empresas de logística e “startups” do segmento que atuam em “last mile” também ocupam áreas nesses imóveis. Neste cenário aquecido, preços de locação vêm apresentando alta em regiões com menos vacância. Segundo a Cushman & Wakefield , houve aumento de 1,2% no preço pedido por m2, no Estado de São Paulo, em março, na comparação com fevereiro, para R$ 18,60. As maiores elevações ocorreram em Embu (6,2%) e Guarulhos (4,5%), com preços pedidos de R$ 19,83 e R$ 22,03 por m2, respectivamente. Conforme a Cushman, a vacância do Estado de São Paulo caiu 0,95 ponto percentual, em março, para 10,41%, menor patamar histórico.

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